Lettera al Sostituto Procuratore Dottor Paolo Barlucchi di Firenze sulla Relazione peritale del Geom. Stefano Morandi, Consulente Tecnico per la Procedura n. 16995/16 (abuso edilizio in località Monteoriolo – Impruneta)

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L’incarico affidato dalla Procura della Repubblica al CT consiste nella redazione di una cronistoria dei fatti, prendendo “visione degli atti”, ed eventualmente di eseguire sopralluoghi sul posto (“esperito eventuale sopralluogo”), al fine di verificare la conformità dello stato dei luoghi in rapporto alla fondatezza o meno dell’ordinanza n. 95/2016 e agli illeciti presenti nel complesso edilizio di via Imprunetana per Pozzolatico nc. 92-94-96 in loc. Monteoriolo di proprietà Massimo Aragiusto.

Dalla documentazione acquisita in Comune emerge quanto segue:

Ia. Il 14.4.1994 l’Aragiusto compra da Naldini G. il complesso immobiliare composto da:

  1. A) al nc. 96 un quartiere terra tetto, ex fienile
  2. B) una serra, una porcilaiaed un magazzino il tutto per complessivi mq. 60; tutti dichiarati essere stati realizzati prima del 1.9.1967

Nell’atto di compra vendita non viene precisato se sono stati deruralizzati, però risultano ricadere in zona agricola e non accatastati alla data di entrata in vigore della L.R.T. 19.12.79 n.10, pertanto sono da considerarsi immobili rurali, solo successivamente, in fase di ristrutturazione, viene proceduto a fare il cambiamento di destinazione d’uso.

Ib. Il 22.2.2000 viene rilasciata la concessione edilizia n. 6784/D per ristrutturare, mediante demolizione e ricostruzione, del fabbricato rurale e trasformazione in civile abitazione al nc. 92 (con riferimento alla prat. Edil. 223/1999); su tale concessione risulta esserci il parere della Soprintendenza.

Si tratta sostanzialmente di trasformare un fabbricato rurale (ex annessi agricoli di cui sopra) in un appartamentino; viene dichiarata una superficie preesistente di mq. 65,36 ed un volume di mc. 179,21, in realtà però la superficie coperta del fabbricato derivante dalla ristrutturazione dichiarata è di mq. 74,24 con un volume di mc. 178,56; analizzando le planimetrie il computo metrico risulterebbe errato e pertanto la superficie coperta è da quantificarsi giusta in mq. 67,24.

Con questa operazione viene rilasciata una concessione edilizia per opere di “ristrutturazione” anche modificando la sagoma e cambiamento di destinazione d’uso da rurale a civile abitazione (n.d.s. si concorda con CT nel sostenere che questi lavori rientrino fra quelli di ristrutturazione urbanistica e quindi soggetti ad altre procedure, pertanto il provvedimento è da ritenersi illegittimo).

I.c. In data 6.10.2000 viene rilasciata la conc. edil, n. 6784/E, a variante della n. 6784/D, con tale provvedimento è autorizzato un piano totalmente interrato con una altezza di ml. 2,40 e destinazione garage-cantina ricalcando la situazione planimetrica del piano terreno.

Per il piano terreno ad uso residenziale viene indicata una superficie coperta di mq. 67,66, mentre per il sottosuolo è dichiarata mq.74,20 per uso accessori.

Giustamente il CT fa osservare che il volume dichiarato in progetto del piano interrato in corso di costruzione è inferiore a quello del piano residenziale nonostante la superficie utile sia maggiore di quella dichiarata, riscontra inoltre che le strutture in cemento armato dell’intero complesso risultano essere collegate fra loro; è pertanto evidente che il piano interrato è stato edificato in precedenza, ovvero prima della conc. edil. n. 6784/D, per utilizzare le stesse strutture in cemento armato e realizzare successivamente il piano primo (quindi siamo in presenza di dichiarazione mendace e di un piano studiato in priori a tavolino! Impossibile infatti costruire al contrario!).

Di conseguenza è palesemente configurabile un edificio ex novo, in contrasto con tutte le norme urbanistiche.

Id. Con determinazione n. 469 del 4.7.2003 il Comune annulla le concessioni edilizie n. 6784/D e 6784/E; infatti dai rilievi ed accertamenti fatti soltanto poco prima si evidenzia che la “serra” (ex concimaia) era stata edificata abusivamente negli anni 1976-1986 come pure nel 1965 non esisteva il “porcile 2” come dimostrato dal volo aereo del 1975, diversamente da quanto falsamente dichiarato dall’Aragiusto.

I due volumi pertanto non potevano essere recuperati e trasformati in civile abitazione, così come disponeva l’art. 118/B del Regol. Edil. Comunale.

Ie. Dopo molte vicende amministrative il provvedimento viene prima annullato e poi definitivamente confermato dal TAR con sentenza n. 1577 del 25.11.2015 (interessanti sono le motivazioni di questa sentenza); si evince pertanto che tutto quanto realizzato è da ritenersi abusivo e quindi dovrebbe scattare il provvedimento di demolizione di tutti manufatti.

If. Il 9.4.2002 viene rilasciata la concessione edilizia n. 150 per costruire un box interrato usufruendo dei benefici di cui alla L.122/89, in quanto facente parte del contiguo antico complesso edilizio – senza specificare di quale –, al quale viene allegato un atto di vincolo di pertinenza, facendo riferimento alla pratica edilizia n.114/2001.

Precedentemente al rilascio di tale concessione edilizia, il tecnico rilascia una dichiarazione al Comune che il box “…non ha nessuna attinenza strutturale a quella dell’edificio adiacente e non influenza in alcun modo la costruzione…” (è da tenere bene a mente questa dichiarazione in quanto palesemente in contrasto con la descrizione riportata nella premessa del dispositivo dell’ordinanza n. 95/2016).

Il garage viene realizzato adiacente al vecchio edificio già colonico, diverso da quello licenziato con Conc. Edil. 6784/E, poi annullata, ovvero in aderenza allo scannafosso e con l’edificio in corso d’opera non essendo stato comunicato il “fine lavori” (si deve osservare che i box pertanto risultano due: uno licenziato con il recupero dei volumi preesistenti ex conc. edil. 6774/E e l’altro applicando la L.122/89).

Sostanzialmente i due box vengono realizzati nel rispetto di quanto licenziato; nel contempo i proprietari stipulano con il Comune un atto obbligazionario di destinazione d’uso dei due box di pertinenza dell’unità immobiliare di una determinata particella catastale.

Di fatto, all’immobile, avente una volumetria di mc. 281,86 (si osserva che, essendoci una disponibilità del 10% per la L. 122/89, dovevano essere realizzati mc. 28,16), viene edificato un box di mc. 33,30, cioè mc. 5,14 in più: pertanto è da considerarsi abuso edilizio e quindi reato per aver modificato la sagoma ed aumentato il volume rispetto a quello licenziato, nonché soggetto ad altro provvedimento sanzionatorio amministrativo da parte del Comune.

Ig. Con ordinanza n. 67 del 14.7.2015 emessa in seguito al rapporto del C.F.S. di San Casciano V.P. viene ordinata all’Aragiusto la demolizione delle opere abusive contestate in via Imprun. Pozzol. 96 e conseguentemente la rimessa in pristino dello stato dei luoghi entro 90 gg., incaricando la Polizia Municipale di vigilare sull’osservanza di tale provvedimento.

Le opere di che trattasi sono di modesta entità, ma non possono essere sanate in quanto fra l’altro ricadenti nell’annullamento delle precedenti conc. edil. n. 6784/D e 6784/E. Nella stessa ordinanza non viene riportato se tali opere sono utilizzabili o se sono pertinenze o accessori di altri immobili, né tantomeno se sono stati eseguiti controlli periodici sull’ottemperanza dell’atto da parte della P.M. (con ciò si ravvisano ancora omissioni d’atti come avvenuto all’inizio della vicenda, quando cioè non venne eseguito il sequestro del cantiere).

Ih. Il Dirigente arch. Corsinovi L. emette ordinanza n. 95 in data 26.5.2016 con la quale viene erogata all’Aragiusto una sanzione pecuniaria per le opere eseguite abusivamente in via Imprun.  Pozzol. N. 92; in tale atto viene specificato che i criteri adottati sono stati predisposti dall’Ufficio edilizia comunale ed il pagamento integrale della sanzione, in luogo della rimessa in pristino, produce lo stesso effetto del permesso a costruire in sanatoria.

In precedenza, però, l’Aragiusto aveva richiesto tramite il proprio tecnico (arch. Barbarossa) una sanatoria consistente in un pagamento di una sanzione pecuniaria, sostenendo che i manufatti di che trattasi non potevano essere demoliti in quanto avrebbero compromesso la stabilità dell’immobile; il Dirigente Corsinovi accoglie le ragioni addotte (si osserva la mendacità della dichiarazione quando invece, precedentemente, in fase di progettazione dei box, era stato dichiarato l’opposto!!!). Lo stesso Dirigente afferma che il garage interrato, di cui alla conc. edil. n.150 del 9.4.2002, costituisce parte integrante della struttura dell’edificio residenziale e pertanto la demolizione comprometterebbe la stabilità di tutto l’edificio (si osserva che in questo box, in precedenza, era stato riscontrato aumento di volume e modifiche alla sagoma, per cui non era possibile un provvedimento in sanatoria, anzi, doveva scattare la denuncia alla Proc. della Rep. c/o Pretura Circ. per abuso edilizio!!!). Il Dirigente sostiene inoltre che riportando il tutto allo stato dei luoghi si verificherebbero situazioni peggiorative sotto l’aspetto antisismico ed altro (si osserva che attualmente esistono tecniche e materiali per ridurre i rischi sismici senza contrastare l’assetto complessivo e lo stile dell’edificio, basti pensare agli interventi apportati agli edifici storici, senza per altro che agli altri edifici interessati risultino essere state apportate le norme antisismiche).

Sempre in questo provvedimento viene specificato che la sanzione dovrà essere irrorata solo nella parte riguardante gli illeciti e quantificata sulla base del valore venale secondo i principi del Regol. Com. di cui alla delibera della G.M. n. 99 del 12.12.2008 (qui vengono elencati i valori) e non su quanto potrebbe valere sul mercato.

E’ doveroso osservare: che l’ordinanza n. 95/2016 è stata emessa dopo l’annullamento delle concessioni edilizie e che il Dirigente Corsinovi, firmatario di tale provvedimento, facendo proprie tutte le considerazioni addotte dal tecnico (arch. Barbarossa) dell’Aragiusto, ovvero con valutazioni palesemente di comodo, fin dal 16.3.2016, applica una sanzione pari ad € 76.775,21 se pur nel rispetto dei parametri di cui sopra, secondo una interpretazione soggettiva di fatto, ma in realtà suggerita dall’arch. Barbarossa sugli illeciti dallo stesso ritenuti oggetto del contesto (non vi è dubbio pertanto che la sanzione è stata applicata a tavolino e fuori dagli ambienti comunali!!!).

L’art. 209 L.R.T. n. 65/2014, peraltro richiamato nell’ordinanza n.95/2016, prescrive che le sanatorie edilizie sono ammissibili solo quando le opere realizzate rispecchino la conformità delle norme urbanistiche/edilizie e, poiché non è stata chiesta la sanatoria, questa norma non può trovare applicazione, quindi l’immobile deve essere demolito.

Anche l’art. 204 della legge ora richiamata non trova accoglimento nella parte in cui nell’ordinanza viene restituita la somma di € 1.936,39 versata in precedenza dall’Aragiusto per i contributi corrispondenti alle opere eseguite. Tale somma non deve essere restituita se non è stata eseguita la rimessa in pristino dello stato dei luoghi.

Ii. In seguito a rapporto n. 82 del 29.8.2017 della Polizia Municipale, il Segretario Generale dr.ssa Arcangeli, che sostituisce momentaneamente il Dirigente Corsinovi andato in quiescenza, in data 21.3.2018 (dopo ben sette mesi!) emette l’ordinanza n. 48 con la quale viene intimato all’Aragiusto la demolizione delle opere abusive realizzate, ivi compresi tutti gli impianti del garage in via Imprun. Pozzol. Nc. 96/A e la rimessa in pristino dello stato dei luoghi nel rispetto delle leggi vigenti in materia di smaltimento di rifiuti speciali.

Tale provvedimento interessa i lavori realizzati al fabbricato residenziale e sue pertinenze: resede esterno e fabbricato, e comunque trattasi prevalentemente di modesti lavori riguardanti la pavimentazione e recinzione esterna, le aiuole, le rampe, i tramezzi interni, ecc. oltre alla sagoma del fabbricato al piano terra ed a quello seminterrato che ha determinato un aumento di superficie di mq. 2,22 e 3,14 rispettivamente, nonché di un vano tecnico per gli impianti tecnologici e di una piscina di m. 4,70 x 2,00, ma anche lo sbancamento riguardante i locali dei servizi igienici e cantina che ha permesso di realizzare il piano fuori terra, con conseguente aumento di volume di circa mc. 23,00 rispetto a quello autorizzato.

Il. Come detto in precedenza con la conc. edil. n.150/2002 veniva autorizzata la realizzazione di un garage interrato e contemporaneamente veniva stipulata una convenzione d’obbligo fra il Comune e l’Aragiusto. Risultano invece essere state eseguite opere diverse da quelle licenziate che, mediante tramezzature, hanno permesso una diversa destinazione d’uso del volume con la realizzazione di un bagno con sauna e di un ripostiglio, mentre nella restante superficie sono state apportate finiture diverse da quelle di un normale garage: tanto da presupporre una diversa destinazione d’uso, e comportando di conseguenza un aumento di volume di mc. 78,96. Inoltre, la parte superiore è stata lastricata/pavimentata e destinata a terrazza, con esecuzione di altre modifiche (tettoia ed altro) mediante uno sbancamento del terreno, in maniera tale da modificare le quote rispetto al progetto.

IIa. Queste sostanzialmente sono le opere descritte nell’ordinanza n. 48/2018 che, confrontata con l’ordinanza n. 95/2016, fa rilevare numerose incongruenze: in maniera tale da non dare chiarezza sulle opere legittimate o meno, evidenziando però che essendoci una diversa destinazione d’uso (avallata dalla convenzione d’obbligo) possano ritenersi tutte abusive e non soggette a sanatoria in assenza dei requisiti necessari per essere destinati a civile abitazione, mentre le opere esterne sono soggette al vincolo paesaggistico (L. 1497/1939 e L. 431/1985.

IIb. Riassumendo, con la conc. edil.  n. 6784/D viene autorizzata la ristrutturazione all’edificio di via Impr. Pozzol. n. 92 accorpando gli annessi agricoli per realizzare un appartamento per civile abitazione, sebbene le planimetrie discordino con la realtà e siano in contrasto con le norme urbanistiche per cui la concessione è da ritenersi illegittima. In seguito a ciò, subentra la variante n. 6784/E che autorizza un piano totalmente interrato con destinazione garage-cantina; anche qui si trovano discordanze sulle volumetrie e superfici ed inoltre si evidenzia che il piano interrato è stato costruito prima del rilascio della concessione, come dimostrano fra l’altro i collegamenti delle strutture in cemento armato.

Entrambe le concessioni di cui sopra vengono annullate con determinazione n. 469 del 4.7.2003; i due volumi non potevano essere recuperati (si deve rilevare l’assenza di accertamenti preventivi e l’assenza di ordinanza di sospensione lavori e di riferimento all’Autorità Giudiziaria: gravi omissioni!!!).

Dopodiché viene rilasciata conc. edil. n. 150 il 9.4.2002 per la realizzazione di un garage completamente interrato, usufruendo dei benefici della L.R.T. n. 122/1989; l’Aragiusto nella circostanza dichiara che tale manufatto non ha alcuna attinenza strutturale con l’edificio adiacente e non influisce in alcun modo sulla costruzione).

I garage pertanto sono due: uno fuori terra – ex conc. edil. n. 6784/E – ed uno interrato – conc. edil. n.150/2002 -, entrambi con superfici e volumetrie discordanti; nonostante ciò, non vengono eseguiti sopralluoghi né tantomeno depositate denunce di reato per gli abusi edilizi riscontrati dalle planimetrie.

Il C.F.S. di San Casciano Val di Pesa riscontra altri abusi edilizi in via Imprun. Pozzol. nc. 96 e deposita la notizia di reato all’A.G., notiziando nel contempo anche il Sindaco, per cui viene emessa ordinanza n. 67 il 14.7.2015, molto vaga nei contenuti, per la demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi; non sono opere molto rilevanti, fra cui anche la piscina, ma non c’è la possibilità urbanistica per poterle sanare. Non risulta che sia stato dato riscontro a sopralluoghi da parte della P.M. incaricata per verificare quanto intimato.

Il Dirigente Corsinovi emette ordinanza n. 95 il 26.5.2016 per gli abusi edilizi in via Imprun. Pozzol. nc. 92 ovvero quelli di cui alle conc. edil. 6784/D – 6784/E -150/2002, tutte annullate come detto in precedenza, erogando una sanzione di € 76.775,21, adottando i criteri già narrati in precedenza ed assecondando in toto le valutazioni presentate dal tecnico dell’Aragiusto, nonché l’impossibilità della rimessa in pristino dello stato dei luoghi, adducendo motivazioni illogiche e certamente incoerenti con quanto affermato in atti precedenti ed altresì senza prendere in considerazione l’obbligazione assunta dall’Aragiusto di destinazione d’uso di garage-cantina (vedasi conc. edil. n. 150/2002).

Secondo la L.R.T. n. 65/2014 per tali opere non è possibile il rilascio di una concessione in sanatoria e pertanto devono essere demolite, con la rimessa in pristino dello stato dei luoghi.

Il Segretario Generale emette il 21.3.2018 ordinanza n. 48 in seguito al rapporto n. 82 della P.M. con la quale viene intimata la demolizione delle opere abusive in via Imprun. Pozzol. n.96/A e la rimessa in pristino dei luoghi. Trattasi in parte di opere esterne di modesta entità, ma si parla anche di lavori interessanti la sagoma e le volumetrie di un fabbricato al piano terra ed al piano seminterrato. Si osserva qui che non si riesce a capire a quali lavori ci si riferisca, in quanto quelli sopra hanno già avuto un loro “percorso” e quindi dovrebbe trattarsi di altre e nuove costruzioni, perché l’ubicazione è diversa. Si deve rilevare il fatto che, nonostante tutti gli abusi riscontrati, ancora non sia stato eseguito un sequestro dell’intera area!!!

IIc. Concludendo, si ritiene la Perizia del CT Morandi ben scritta e complessivamente chiarificatrice, pur non essendo state completamente utilizzate le rispondenze presenti nelle sentenze del TAR e del Consiglio di Stato e sebbene non abbia rispecchiato in toto quanto previsto nel quesito del Magistrato, ovvero il sopralluogo eventualmente da esperire. Si ha ragione di credere che se il CT avesse eseguito un sopralluogo sul posto – un atto necessario data la complessità delle situazioni stratificatesi in oltre quindici anni di tempo – sarebbe certamente meglio emersa la realtà e sarebbero stati dissipati i dubbi che restano anche dopo la lettura della relazione.

Cordiali saluti.

Il Presidente Prof. Leonardo Rombai

Firenze 31 luglio 2018

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